Dispositif Jeanbrun : le nouveau levier fiscal qui redonne de l’élan au marché locatif à Dijon

Le plan Relance logement est la réponse gouvernementale à la baisse de l’offre locative constatée ces dernières années. L’objectif est clair : retrouver un rythme de 400 000 logements construits par an, avec pour ambition d’atteindre 2 millions de logements d’ici 2030, incluant logements neufs, réhabilitations et offres locatives accessibles.

Dans ce cadre, le dispositif Jeanbrun n’est pas une simple mesure fiscale de plus : il s’agit d’un nouveau levier pour encourager les particuliers à investir dans la location longue durée, tout en offrant des avantages fiscaux structurants qui modifient en profondeur la logique d’incitation. Ce dispositif remplace et modernise le cadre laissé vacant après la fin du Pinel, avec une logique d’amortissement plutôt que de réduction d’impôt directe.

Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun ?

Au cœur du dispositif Jeanbrun se trouve un mécanisme d’amortissement fiscal qui permet à l’investisseur de déduire chaque année une part du coût d’acquisition du logement de ses revenus imposables. Ce mécanisme s’apparente davantage à ce que connaissent les professionnels de la location meublée ou les entreprises.

L’avantage fiscal repose donc sur une déduction annuelle de plusieurs pourcents du prix d’achat, selon le type de logement et les loyers pratiqués. Ces amortissements permettent de générer un déficit foncier imputable sur le revenu global, dans une certaine limite, ce qui peut s’avérer très intéressant dans une stratégie patrimoniale.

Autre caractéristique essentielle du dispositif Jeanbrun : il ne repose plus sur un zonage géographique obligatoire comme les anciens dispositifs (par ex. Pinel). Il s’applique donc partout en France, qu’il s’agisse des grandes métropoles ou de zones plus rurales, rendant plus lisible et accessible la possibilité d’un investissement locatif fiscalement optimisé.

Les conditions d’éligibilité et les engagements requis

Pour bénéficier des avantages du dispositif Jeanbrun, certaines conditions sont à respecter, et elles impactent directement la stratégie d’investissement. Tout d’abord, le logement doit être loué nu (non meublé) en tant que résidence principale du locataire, et cet engagement doit être pris pour une durée minimale de 9 ans, ce qui garantit une stabilité locative et permet de tirer pleinement parti de l’amortissement fiscal.

Le dispositif est ouvert aux logements neufs comme à l’ancien, mais dans ce dernier cas, il est nécessaire de réaliser un programme de travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition du bien pour en débloquer les avantages fiscaux. Cette exigence vise à encourager la rénovation et l’amélioration énergétique du parc immobilier existant.

Enfin, les loyers pratiqués doivent correspondre à des niveaux intermédiaires, sociaux ou très sociaux, selon des plafonds liés à la localisation et à la catégorie du logement. Cette condition garantit que l’offre produite s’adresse à des publics aux revenus moyens ou modestes, tout en préservant l’attractivité financière de l’investissement.

Les taux d’amortissement : une opportunité fiscale attractive

Les avantages fiscaux du dispositif Jeanbrun se déclinent en taux d’amortissement variables, selon que l’on investisse dans du neuf ou dans de l’ancien rénové, et selon les niveaux de loyers pratiqués. Pour les logements neufs, par exemple, les taux annoncés sont les suivants :

• 3,5 % par an pour des loyers intermédiaires ;
• 4,5 % par an pour des loyers sociaux ;
• 5,5 % par an pour des loyers très sociaux.

Ces taux s’appliquent sur une base amortissable représentant une grande partie du prix d’acquisition (hors terrain), ce qui peut significativement réduire la base imposable chaque année.

Dans le cas de l’ancien, les taux sont légèrement ajustés mais restent une piste intéressante pour les investisseurs qui souhaitent rénover avant de louer. À noter que, pendant deux ans, le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global peut être doublé, ce qui constitue un point fort du dispositif Jeanbrun pour optimiser sa fiscalité.

Les avantages concrets pour les investisseurs

Ce nouveau cadre fiscal présente des avantages forts pour les investisseurs particuliers. D’abord, il dynamise l’investissement locatif en offrant une fiscalité attractive et lisible dans toute la France, sans dépendre d’un zonage complexe. Cela permet de constituer ou d’agrandir un patrimoine immobilier tout en maîtrisant l’impact fiscal.

Ensuite, grâce à l’imputation possible du déficit foncier sur le revenu global, il devient possible de réduire son impôt sur l’ensemble de ses revenus, ce qui n’était pas systématiquement permis avec les anciens mécanismes. Cette approche fait du dispositif Jeanbrun un outil intéressant non seulement pour investir, mais aussi pour optimiser globalement sa fiscalité personnelle.

Enfin, l’intégration de la rénovation dans les conditions d’éligibilité permet de participer à l’amélioration énergétique et qualitative du parc immobilier, ce qui répond à une double problématique du marché français : augmenter l’offre locative tout en améliorant la performance des logements disponibles.

Le rôle d’un conseiller immobilier pour exploiter ce dispositif

Pour optimiser pleinement un projet dans le cadre du dispositif Jeanbrun, faire appel à un conseiller immobilier local est un atout majeur. Chez CENTURY 21 Martinot Immobilier Dijon, nous mettons à votre service notre expertise du marché local, notre connaissance des prix, des niveaux de loyers et des zones attractives, ainsi que notre réseau de partenaires (notaires, banques, diagnostiqueurs, entreprises du bâtiment).

Cette approche personnalisée permet non seulement de sécuriser votre projet d’investissement, mais aussi de maximiser les avantages fiscaux offerts par Jeanbrun tout en construisant un patrimoine durable et rentable. Alors, faites appel à nous. Nous vous accompagnerons étape par étape vers des décisions éclairées et optimisées pour votre avenir immobilier.