Le Marché Immobilier de l'ancien : bilan 2022

Les prix moyens au m² atteignent des niveaux jamais égalés en France. Le palier de 2500€ le m² vient d’être franchi pour les maisons et celui de 4000€ le m² dépassé pour les appartements.

Ces hausses particulièrement fortes sur un an (+10,7% pour les maisons et +7,4% pour les appartements)
se répercutent sur les montants moyens d’acquisition qui n’ont jamais été aussi élevés (290 654€ pour les maisons et 240 961€ pour les appartements). Ce sont les maisons dont le prix a augmenté partout en France qui affolent le marché. Elles sont de plus en plus prisées et de plus en plus chères !

Ces niveaux de prix historiquement hauts ont des conséquences directes sur l’activité :
le nombre de transactions recule sur le segment des maisons (-7,9%) et ne progresse que très légèrement sur celui des appartements (+1,7% sur un an).

Paris se comporte à l’inverse des tendances nationales. Le prix au m² parisien est stable, ce qui favorise le dynamisme du marché immobilier dont les ventes augmentent de +17,3% en un an. Parallèlement, les délais de vente s’allongent dans la Capitale pour atteindre des niveaux jamais observés, témoignant d’une absence de frénésie malgré une activité soutenue. Celle-ci n’est pourtant pas le fait des investisseurs ! Après 4 ans de progression, la part des investissements locatifs parmi les transactions chute à Paris (-18,6%) pour retrouver un niveau inférieur à celui de 2018.

En Ile-de-France, ce sont les maisons qui tirent leur épingle du jeu : leur prix moyen au m² atteint des sommets (3736€ le m²) avec pour corollaire un montant moyen d’acquisition record pour une maison francilienne (424 473€)… entrainant un ralentissement de l’activité.

Dans les autres régions, les écarts de prix se creusent encore.

Nul doute qu’avec une inflation à 5,2% à date, la question du pouvoir d’achat va devenir cruciale pour la très grande majorité des ménages, et le reste-à-vivre le point d’achoppement quand il s’agira de souscrire un emprunt auprès des établissements bancaires. Cela risque de peser lourdement sur le dynamisme du marché dans les prochains mois et devrait entraîner une nette décélération de la hausse des prix immobiliers.

Auquel cas, ce sont de bonnes nouvelles car cette accalmie sur les prix est souhaitée et souhaitable.

EN FRANCE

Nouveau record des prix mais l’accalmie est proche.

+10,7% pour les maisons, +7,4% pour les appartements : la hausse des prix immobiliers dans l’ancien est particulièrement forte entre le 1er semestre 2021 et le 1er semestre 2022.

Les prix établissent un nouveau record historique : 2552€ le m² en moyenne pour les maisons et 4061€ le m² pour les appartements.

L’activité pâtit de ces niveaux de prix toujours plus élevés : sur douze mois, le nombre de transactions recule de -7,9% pour les maisons et augmente sensiblement sur le segment des appartements (+1,7%) dans le Réseau CENTURY 21.

A observer de plus près cependant, les tendances au 2e trimestre 2022 nous apportent d’autres indications.

La flambée des prix est derrière nous en réalité : une décélération est en cours, plus prégnante sur le segment des appartements que sur celui des maisons pour lequel l’appétence des Français est toujours forte.

Cela a des conséquences directes sur l’activité : celle-ci repart à la hausse au 1er semestre 2022, plus vigoureusement sur le marché des appartements que sur celui des maisons où le rééquilibrage des prix est moins substantiel.

Il faut dire que les montants moyens d’acquisition atteignent des sommets : 290 654€ pour une maison, 240 961€ pour un appartement. Les Français ont préféré augmenter leur quotité de financement par emprunt ainsi que leur apport personnel (dont le montant n’a jamais été aussi élevé), plutôt que réduire la superficie des logements achetés qui demeure relativement stable.

Parmi les acquéreurs, seuls les plus de 50 ans voient leur part progresser, ce sont généralement des secundo-accédants qui bénéficient d’un apport personnel plus important, constitué par la plus-value réalisée par la vente de leur précédent logement. Ils sont à l’origine de 34,8% des transactions désormais. La progression la plus importante est observée chez les +60 ans dont la part parmi les acquéreurs grimpe de +9,5% pour atteindre un niveau jamais observé jusque-là.

La répartition en fonction de la destination des biens évolue peu : 63,4% des transactions sont dédiées à l’achat d’une résidence principale, 29,8% des acquisitions sont consacrées à l’investissement locatif (-2,3% sur un an), et les achats au titre de résidence secondaire, qui avaient augmenté il y a un an, effet du confinement et de « l’appel de la chlorophylle » sont en retrait de -6,3% pour représenter 6,9% des transactions.

DANS LES RÉGIONS

Les maisons restent les grandes gagnantes des mouvements post-COVID !

C’est sans conteste la région Provence-Alpes-Côte d’Azur qui voit ses prix progresser le plus vite sur un an : +15,5% pour les maisons (dont le prix moyen au m² s’établit à 4270€) et +10,8% pour les appartements (4508€ le m²). A l’inverse, l’Auvergne-Rhône-Alpes et la Bourgogne-Franche-Comté présentent des hausses relativement modérées (entre 7 et 7,3% pour les maisons et entre 4,7 et 5,3% pour les appartements).

Ces évolutions creusent encore les écarts entre les régions : le prix moyen au m² d’une maison est de 1561€ en Bourgogne-Franche-Comté quand il est de 4270€ en PACA.
Un appartement s’achète en moyenne 2092€ le m² dans le Grand-Est quand il fait plus du double (4508€ le m²) en PACA.

PERSPECTIVES

Avec une inflation à 5,2%, la question du pouvoir d’achat, déjà au cœur de la campagne présidentielle, va devenir prépondérante dans les prochains mois, et avec elle le « reste à vivre » des ménages que vont prendre en considération les banques pour valider ou non les demandes de crédit.

Même si les taux d’intérêt restent bas, c’est sans aucun doute ce facteur qui va peser le plus lourdement sur la dynamique du marché immobilier. Dans ce contexte, la hausse des prix devrait ralentir et la tendance à plus de modération observée sur les tout derniers mois se poursuivre.

Comme souvent le marché des transactions s’adaptera en s’auto-régulant sur le fameux principe des vases communicants entre volume de transactions et prix au m².

En toute hypothèse, une accalmie significative sur les prix est souhaitable et souhaitée.