Comment déclarer ses revenus locatifs aux impôts en 2026 ? CENTURY 21 Martinot Immobilier Dijon fait le point
Quelle est la première question à se poser : louer nu ou meublé ? Le choix entre location nue et location meublée a des implications fiscales, juridiques et pratiques importantes. En location nue, le bail est de 3 ans minimum (ou 6 ans si le propriétaire est une personne morale), ce qui offre une stabilité locative mais une moindre flexibilité. Les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, avec un abattement forfaitaire de 30% en micro-foncier ou la déduction des charges réelles en régime réel. En location meublée, le bail est d'un an (ou 9 mois pour les étudiants), ce qui offre plus de flexibilité mais une rotation locative potentiellement plus élevée. Les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) sous le statut LMNP, avec un abattement de 50% en micro-BIC ou la déduction des charges réelles et de l'amortissement en régime réel.
À Dijon, avec plus de 36 000 étudiants, la location meublée en LMNP est particulièrement répandue et fiscalement avantageuse. Notre agence accompagne de nombreux investisseurs dijonnais qui ont fait le choix du meublé pour bénéficier du régime LMNP réel.
Micro-foncier vs régime réel : comment choisir ?
La règle de base est simple : si vos charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, assurance, taxes, frais de gestion) représentent plus de 30% de vos loyers bruts, le régime réel est plus avantageux. Si vos charges réelles sont inférieures à 30% de vos loyers, ce qui peut arriver si votre bien est remboursé et ne nécessite pas de gros travaux, le micro-foncier est plus simple et peut être aussi avantageux. Un calcul annuel s'impose pour choisir le régime optimal.
Attention : le choix du régime réel est irrévocable pendant 3 ans. Si vous optez pour le régime réel en 2026, vous ne pourrez pas revenir au micro-foncier avant 2029. Cette contrainte milite pour une analyse soigneuse avant tout changement de régime.
Le déficit foncier : un outil puissant pour les propriétaires rénovateurs à Dijon
Le déficit foncier est l'un des outils fiscaux les plus puissants pour les propriétaires qui réalisent des travaux. Si vos charges déductibles (hors intérêts d'emprunt) dépassent vos revenus fonciers, le déficit ainsi créé peut être imputé sur votre revenu global dans la limite de 10 700 euros par an (ou 21 400 euros pour les travaux de rénovation énergétique). Cette imputation réduit directement votre impôt sur le revenu. Le surplus de déficit est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Exemple dijonnais : vous percevez 9 600 euros de loyers annuels et avez réalisé 18 000 euros de travaux de rénovation. Vos charges déductibles (travaux + taxe foncière + assurance) totalisent 20 000 euros. Votre déficit foncier est de 10 400 euros, entièrement imputable sur votre revenu global. Si vous êtes imposé à 30 %, cela représente une économie d'impôt de 3 120 euros. Une opportunité à ne pas manquer.
LMNP réel : amortissement et zéro impôt sur vos loyers
En LMNP au régime réel, vous pouvez amortir votre bien immobilier (généralement sur 30 à 40 ans, soit 2,5 à 3,3% par an), les travaux (sur 5 à 15 ans selon leur nature) et le mobilier (sur 5 à 10 ans, soit 10 à 20% par an). Ces amortissements sont des charges déductibles qui ne correspondent à aucune sortie de trésorerie. Résultat : la plupart des propriétaires en LMNP réel ramènent leur bénéfice imposable à zéro ou quasiment zéro.
Pour un appartement meublé acheté 180 000 euros à Dijon et loué 750 euros par mois, les loyers annuels sont de 9 000 euros. L'amortissement annuel du bien (2,7%) représente 4 860 euros. Ajoutez les intérêts d'emprunt, l'assurance, les charges et la taxe foncière : le bénéfice imposable tombe souvent à zéro. Frédéric, investisseur dijonnais : « En LMNP réel, je perçois 850 euros de loyer mensuel pour mon studio et je ne paye aucun impôt dessus. CENTURY 21 Martinot m'a guidé vers ce statut dès mon premier investissement. » Venez nous rencontrer au 3 place de la République à Dijon.
Quand devient-on Loueur Meublé Professionnel (LMP) et qu'est-ce que ça change ?
Le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) s'applique lorsque deux conditions sont simultanément remplies : les recettes annuelles de location meublée dépassent 23 000 euros ET ces recettes représentent plus de 50% des revenus professionnels du foyer. Ce statut offre des avantages supplémentaires (imputation des déficits sur le revenu global sans limitation, exonération d'ISF sous conditions) mais implique des cotisations sociales sur les bénéfices. La frontière LMNP/LMP doit être suivie chaque année. Notre agence vous oriente vers les conseillers fiscaux partenaires pour une gestion optimale de votre situation.